חתימה על "זיכרון דברים" לרכישת נכס מקרקעין – כן או לא

נשאלתי רבות על ידי מוכרים או רוכשים האם לחתום על זכון דברים.

הסיטואציה הרווחת היא שהצדדים נפגשים בדירה, או אצל מתווך, מגיעים להסכמות לגבי תנאי העסקה, ואז, עוד לפני שהם מיוצגים, על מנת "לסגור" את העסקה, כדי שהצד השני לא יחזור בו, מעוניינים לערוך זיכרון דברים, לחתום עליו ואף לשלם לידי המוכר סכום כסף על חשבון התמורה.

חשוב להבין שזיכרון דברים, הערוך בצורה מסוימת וכולל פירוט כנדרש, יכול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר וענין. ניסוחו ועריכתו מחייבים הכשרה ונסיון משפטיים. עריכתו על ידי הצדדים, ללא ליווי משפטי, יכולה להתברר, כטעות.

בלא מעט מקרים בהם נתקלתי במהלך שנות עבודתי, כאשר הגיעו אלי צדדים עם מסמך כזה, אשר התברר כמסמך מחייב, המוכר או הקונה, לא היו מודעים להתחייבויות וחובות שנטלו על עצמם, ושכעת הינם מחויבים להם.

כך, לדוגמא, מוכר שסבר שהוא פטור ממס שבח במכירת הדירה, גילה שהוא חייב גם חייב ונאלץ לשלם למרות שלו ידע על החבות, ככל הנראה לא היה מוכר את הדירה או היה מוכר אותה בתזמון אחר שהיה מונע או מפחית את החבות במס.

מוכר אחר לא היה מודע שרובץ על הדירה חוב בהיטל השבחה לרשות המקומית, שלו היה מודע לו לא היה מוכר את דירה.

מלבד הנושא המיסויי, שהינו אספקט מהותי וחשוב בעסקת מקרקעין, צדדים לעיתים לא מודעים לעיכובים ומגבלות הקשורים בנכס.

כך, לדוגמא, נערך זכרון דברים למכירת דירה אשר כלל לא היתה רשומה על שם המוכר ושמועד רישום הזכויות יכול היה להיות מושלם בטווח של 3-4 חודשים, בעוד שהתחייבות המוכר בזיכרון הדברים היתה למסור את החזקה ומסמכי הרישום תוך תקופה קצרה מזו.

לסיכום, וכחומר למחשבה, עריכת הסכם מכר מקרקעין הינה מלאכה שיש להותירה בידי עורכי דין. ללקוחותינו אנו ממליצים לסכם את תנאי העסקה, מחיר, מועדי תשלום, מועד מסירת חזקה, פרטים וציוד שיושארו בדירה, ולהעביר את המשך קידום העסקה לעורכי הדין אשר ייבדקו התנאים הקנייניים, המשפטיים והתכנוניים של העסקה, וזאת טרם מתן התחייבות כלשהי על ידי הצדדים.

האמור במדור "חומר למחשבה" אינו מהווה יעוץ משפטי ואינו בא להחליף אותו. כשמו כן הוא. חומר למחשבה.


מאמרים נבחרים
מאמרים אחרונים
ארכיון
תגיות